Špatně hlášený počet osob v SVJ BD

ODPOVĚĎ PRÁVNÍKA:

    Povinnost vlastníka jednotky hlásit správci bezodkladně změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, je upravena v ustanovení § 1177 odst. 2 občanského zákoníku. Tato povinnost dopadá i na situace, kdy vlastník přenechá byt k užívání jiné osobě – v takovém případě musí správci oznámit i jméno a adresu nájemce. Žádná sankce při porušení oznamovací povinnosti vlastníka z občanského zákoníku nevyplývá. V úvahu by tak připadala vlastníkova povinnost k náhradě škody ostatním spoluvlastníkům nebo SVJ za předpokladu, že taková škoda vznikla v příčinné souvislosti s nesplněním oznamovací povinnosti. Pokud by vlastník nebyl ochoten škodu nahradit dobrovolně, nezbylo SVJ než se jí domáhat soudní cestou. Z tohoto důvodu navrhované řešení pro Vás zřejmě nepředstavuje ideální řešení.
  
     Další možností je využít právní úpravu v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Podle ustanovení § 12 předmětného zákona je příjemce služeb (tedy vlastník jednotky) povinen oznámit poskytovateli služeb (tj. správci) písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování nákladů na služby spojené s užíváním jednotek v domě. Tento zákon současně upravuje pokutu pro případ, že vlastník oznamovací povinnost nesplní. Její výše činí 50,- Kč za každý započatý den prodlení, pokud nedošlo k ujednání jiné výše s nájemci (např. ve stanovách SVJ) anebo o jiné výši nerozhodlo SVJ. Jestliže zákon stanoví, že má vlastník splnit oznamovací povinnost bez zbytečného odkladu, měl by tak učinit v řádu několika málo dnů (nejpozději např. do 7 dnů ode dne, kdy změna v počtu osob nastala). Vymáhání uvedené pokuty či příp. pouhé upozornění vlastníků na možnost jejího vymáhání by mohlo vlastníky přimět ke splnění oznamovací povinnosti.
   
Nedoporučuji Vám bez součinnosti vlastníka měnit počet osob v bytě samostatně, neboť mám za to, že k tomu správce není oprávněn, a to ani v situaci, kdy je sousedka ochotna dosvědčit, že byt užívá vyšší počet osob. Její svědectví by se mohlo hodit v případě, že se rozhodnete po vlastníkovi vymáhat náhradu škody nebo pokutu, tj. budete postupovat jedním z navržených postupů, a tedy v souladu se zákonem.
  
    Situace s krátkodobými pronájmy bytů bohužel právními předpisy není řešena a jak je zřejmé již z prvního odstavce (viz výše), vzniká vlastníkovi oznamovací povinnost jen v případě, že osoby mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v roce. Na krátkodobé podnájmy tedy oznamovací povinnost nedopadá. Vzhledem k tomu, že oznamování počtu osob v bytě je upraveno kogentně v zákoně, není přípustné tuto záležitost ve stanovách upravit odlišně, např. jak navrhujete, že o počtu osob v bytě rozhodne správce. Nejen že by taková úprava byla v rozporu se zákonem, ale nebylo by ji možné považovat za transparentní ani spravedlivou, přičemž její fungování v praxi by zřejmě bylo problematické (není jasné, na základě čeho by správce o počtu osob rozhodl apod.).

DOTAZ NA PRÁVNÍ NÁZOR:
    Potřebujeme poradit (nějaký nápad, zkušenost, možnosti).  Jedná se o povinnost hlášení počtu osob kvůli vyúčtování zálohových služeb. Hlavně u bytů, které se pronajímají. Lidi často podvádí a nehlásí vyšší počet osob:-(

Když se to dozvíme, že jich tam bydlí více, tak zkusíme kontaktovat vlastníka. Někdy kývne a nahlásí větší počet osob a někdy zarytě tvrdí, že jedna osoba, když evidentně tam bydlí 3 osoby.

Za jakých okolností si můžeme dovolit napsat 3 osoby a nechat to na protistraně, aby dokazovali, že to není pravda?

Teď máme případ, že je dokonce sousedka ochotná podepsat prohlášení, že u sousedů vidí pravidelně 3 osoby. Stačí to?

Co s byty, kde probíhá krátkodobý pronájem? Týden nikdo a týden 8 osob.

Některé domy to vzdaly a daly si do stanov, že se bude rozpočítávat dle velikosti bytu. Většina domů však chce pořád řešit náklady dle počtu osob, že se jim to zdá poctivější. Nejde dát něco do stanov, že třeba o počtu má právo rozhodovat předseda, správce, nějaký určený diktátor:-) ?